في المملكة العربية السعودية، يُعد الحق في الشفعة من الحقوق القانونية التي تتعلق بالأراضي والعقارات، وهو حق يُتيح للمستفيد منه شراء العقار الذي يريد بيعه، وذلك بهدف الحفاظ على الاستقرار العقاري ومنع تغيرات غير مرغوب فيها. ولكن، كيف ينظم القانون السعودي هذا الحق؟ وهل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة​؟ وهل يتمتع الأفراد بحق الشفعة بشكل تلقائي، أم أن هناك شروطاً وقواعد خاصة لذلك؟ في هذا المقال، سنوضح كيف ينظم النظام السعودي هذا الحق والظروف التي يتم من خلالها تطبيقه.

بموجب القانون السعودي، يُمكن للشخص الذي يملك حق الشفعة أن يستفيد منه في حالة بيع العقار المجاور له، لكن ذلك يتطلب استيفاء شروط معينة، مثل وجود علاقة قانونية واضحة بين المشتري والبائع ووجود ضرر محتمل للمالك الأصلي إذا تم بيع العقار لطرف آخر. كما يتمتع قانون الشفعة في السعودية بأهمية خاصة في حماية حقوق الملاك وضمان التوازن في العلاقات العقارية.

إذا كنت بحاجة إلى استشارة قانونية حول حقوقك المتعلقة بالشفعة، يمكنك التواصل مع مكتب المحامي أصيل عادل السليماني للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم للحصول على المشورة المناسبة والمتخصصة.

حق الشفعة في النظام السعودي

يُعتبر حق الشفعة من الحقوق الهامة في النظام السعودي، ويعتمد في مشروعيته على السنة النبوية والإجماع الفقهي. فقد ثبت في الحديث الصحيح عن جابر بن عبدالله رضي الله عنه، أن النبي صلى الله عليه وسلم قال: “قضى رسول الله صلى الله عليه وسلم بالشفعة فيما لم يقسم، فإذا وقعت الحدود وصرفت الطرق فلا شفعة” [1]. هذا الحديث يبين أن الشفعة تكون مشروعة في الحالات التي لم يتم فيها تقسيم الملكية بين الشركاء، وهي تتوقف عندما يتم تحديد الحدود والتوزيع.

وفيما يتعلق بمشروعية الشفعة، يذكر ابن المنذر أن علماء الأمة أجمعوا على حق الشفعة للشريك الذي لم يقاسم في الممتلكات المباعة مثل الأرض أو المنزل أو الحائط. كما أضاف أنه لا يوجد من يخالف هذا الإجماع سوى الأصم، الذي قال بعدم جواز الشفعة لأنها قد تلحق الضرر بالملاك.

أما عن حكمة الشفعة، فتتمثل في الوقاية من الضرر الذي قد ينجم عن وجود جيران غير مرغوب فيهم، حيث يمكن أن يؤدي تواجد شخص غريب إلى خلافات ومشاكل تؤدي إلى الضرر بين الجيران، وبالتالي تعطيل المصالح وتزايد النزاعات. ولهذا السبب، جاء الشارع الحكيم ليمنح الشريك الأول الحق في تفضيل شراء العقار ليحافظ على الوئام والعلاقات الطيبة، وإذا لم يرغب في الشراء، له الحق في بيعه لمن يشاء. كما قال النبي صلى الله عليه وسلم: “من كان له شريكٌ في رَبْعَةٍ أو نخلٍ، فليس له أن يبيعَ حتى يُؤذِنَ شريكه، فإن رضي أخذ، وإن كره ترك” [2].

أما بالنسبة لأركان حق الشفعة، فقد حددها جمهور الفقهاء في ثلاثة أركان أساسية:

• الشفيع: وهو الشخص الذي يحق له ممارسة حق الشفعة.
• المشفوع عليه: وهو الشخص الذي انتقلت ملكيته لجزء من العقار أو الأرض.
• المشفوع فيه: وهو العقار أو الأرض التي يرغب الشفيع في امتلاكها من خلال حق الشفعة.

وفيما يخص المذهب المالكي، فقد أضافوا ركنًا رابعًا وهو “الصيغة”، أي التصريح بالشفعة. أما عند الأحناف، فيعتبرون أن ركن الشفعة هو أخذ الشفيع حقه من أحد الأطراف المتعاقدة عند وجود السبب والشرط، حيث يشترط اتصال الملكية ويجب أن يكون المحل المراد تملكه عقارًا.

للمزيد من الاستفسارات القانونية، يمكنكم التواصل مع مكتب المحامي اصيل عادل السليماني للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم.

هل ياخذ القانون السعودي بحق الشفعة​؟

نعم، يأخذ القانون السعودي بحق الشفعة وفقًا للضوابط التي حددها الشارع في الشريعة الإسلامية والنظام السعودي. حق الشفعة يُعتبر من الحقوق الاستثنائية التي تمنح للأطراف المعنية، مثل الشركاء أو الجيران أو أصحاب الحقوق المرتبطة بالعقار، لشراء حصة معينة من العقار الذي تم بيعه لشخص آخر.

يتم منح هذا الحق في حالات معينة، مثل بيع العقار لشريك أجنبي أو بيع جزء من العقار الذي له علاقة بشخص آخر من حيث الانتفاع أو الحكر. كما أنه يمكن أن يشمل حالات معينة تتعلق بالجار الذي يمتلك أرضًا مجاورة.

لكن هناك استثناءات لهذا الحق، حيث لا يُمنح في بعض الحالات مثل البيع بالمزاد العلني أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة أو بين الزوجين.

إذا كنت بحاجة إلى استشارة قانونية تفصيلية حول هذا الموضوع، يمكنك التوجه إلى مكتب المحامي اصيل عادل السليماني للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم.

خصائص حق الشفعة في النظام السعودي

يتميز حق الشفعة بمجموعة من الخصائص التي تساهم في الحفاظ على حقوق الأطراف المعنية وضمان العدالة في المعاملات العقارية. من أبرز هذه الخصائص:

• اتصاله بالشخص الشفيع: يتوجب أن يكون الشفيع هو الشخص الذي يمتلك الحق في المطالبة بالشفعة قانونياً، وهو ليس حقًا جماعيًا بل فرديًا.
• عدم قابلية التجزئة: لا يمكن تقسيم حق الشفعة، إذ يتم تطبيقه على العقار ككل، ولا يمكن للشفيع أن يطالب بحصة معينة منه.
• إمكانية التنازل: يُسمح للشفيع بالتنازل عن حقه في الشفعة، مما يعني أنه يستطيع إسقاط هذا الحق في حالة بيع العقار، وبالتالي فإن المشتري ليس ملزمًا دائمًا بممارسة هذا الحق.
• تجدد الحق: يعد حق الشفعة من الحقوق المتجددة، مما يعني أن تغيّر المالكين لا يؤثر عليه. فإذا توفي المالك وأصبح العقار ملكًا للورثة، يبقى الحق ساريًا ويمكن المطالبة به من قبلهم.
• استثنائي بطبيعته: يعد حق الشفعة استثنائيًا ومخالفًا للقاعدة العامة في التملك التي تتم بناءً على الإرادة الحرة، حيث يُمكن فرض التملك بالقوة في حالات معينة، كحق الشفعة.
• الانتقال بالوراثة: حق الشفعة يُنتقل إلى الورثة في حال وفاة الشفيع، مما يسمح لهم بالمطالبة به وفقًا لأحكام النظام.
• لا ينتقل بالدعوى غير المباشرة: لا يمكن نقل حق الشفعة عبر دعوى غير مباشرة أو بواسطة الدائنين، حيث يتطلب ممارسة الحق وجود العلاقة القانونية المباشرة بين الأطراف المعنية.

هذه الخصائص تبرز أهمية حق الشفعة في تنظيم المعاملات العقارية وضمان حقوق الأطراف المختلفة بطريقة قانونية عادلة.

إثبات حق الشفعة في النظام السعودي

يتم إثبات حق الشفعة في المملكة العربية السعودية في حالات قانونية محددة تتعلق ببيع العقارات أو الحقوق المرتبطة بها، وتشمل هذه الحالات ما يلي:

• بيع حصة الشريك الأجنبي: إذا قرر الشريك الأجنبي بيع حصته، يثبت حق الشفعة ويتعين تقسيم الحصة بشكل متساوٍ بين الأطراف المعنية.
• صاحب حق الانتفاع: في حالة بيع حق الانتفاع، يثبت حق الشفعة للشخص المعني بذلك الحق، مما يسمح له بممارسة هذا الحق في حالة رغبة البائع في بيع عقاره.
• صاحب حق العنق في الحكر: إذا كان الشخص يمتلك حق العنق في أمر الحكر، يحق له ممارسة الشفعة في حال بيع الحكر.
• المالك المجاور للأراضي المبنية أو القابلة للبناء: في حال بيع الأراضي المجاورة التي تحتوي على مبانٍ أو التي جاهزة للبناء سواء في المناطق الحضرية أو الريفية، يثبت حق الشفعة للشخص الذي يمتلك الأرض المجاورة.

تحدد هذه الحالات إطارًا قانونيًا دقيقًا يمكن من خلاله للجهات المعنية إثبات ممارسة حق الشفعة في المملكة بما يتماشى مع القوانين والأنظمة المتبعة.

شروط ممارسة حق الشفعة في النظام السعودي

تتحدد شروط ممارسة حق الشفعة في النظام السعودي وفقًا لعدد من الضوابط القانونية التي يجب استيفاؤها لضمان صحة المطالبة بالحق، وتشمل هذه الشروط ما يلي:

• أن يكون العقار مملوكًا: يجب أن يكون العقار المعني هو ملكية قابلة للانتقال، حيث لا يشمل حق الشفعة الممتلكات غير العقارية.
• التنازل الكامل من قبل البائع: يجب أن يتم التنازل عن العقار بشكل كامل من قبل البائع، ويُشترط أن يتم تعويض البائع ماليًا مقابل تنازله إذا كان هذا هو الاتفاق.
• إثبات الحق قانونيًا: يتعين أن يتم إثبات حق الشفعة بطريقة قانونية صحيحة، من خلال تقديم الأدلة والمستندات التي تؤكد استحقاق الشفيع لهذا الحق.
• عدم وجود تعارض مع الأطراف المعنية: يجب ألا يظهر أي اعتراض أو تعارض من قبل المشتري أو البائع تجاه حق الشفعة، سواء كان ذلك صريحًا أو ضمنيًا.
• الالتزام بمهلة رفع الدعوى: يُشترط أن يتم رفع دعوى الشفعة خلال فترة لا تتجاوز 30 يومًا من تاريخ علم الشفيع بعملية البيع، حيث أن مرور هذه الفترة يُسقط الحق في المطالبة بالشفعة.

تضمن هذه الشروط تطبيق حق الشفعة بطريقة قانونية وعادلة، مما يحافظ على حقوق جميع الأطراف المعنية في المعاملات العقارية.

إجراءات ممارسة حق الشفعة في النظام السعودي

تنص المواد القانونية المتعلقة بحق الشفعة في النظام السعودي على إجراءات محددة يجب اتباعها لضمان ممارسة هذا الحق بطريقة صحيحة، وتشمل هذه الإجراءات ما يلي:

• إعلان الرغبة في ممارسة حق الشفعة (المادة 940): يجب على الشخص الذي يرغب في ممارسة حق الشفعة أن يُعلن عن رغبته للبائع والمشتري خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ استلام الإنذار الرسمي، وإلا يسقط حقه. يمكن إضافة فترة زمنية للمسافة في حال لزم الأمر.
• محتوى الإنذار الرسمي (المادة 940): يجب أن يتضمن الإنذار الذي يوجهه البائع أو المشتري معلومات كافية حول الملكية التي يمكن أخذها بالأسبقية، بما في ذلك بيان السعر، المصروفات الرسمية، وشروط البيع، بالإضافة إلى اسم ولقب المشتري والبائع وموقعهم الصناعي.
• التسجيل الرسمي للإعلان (المادة 942): لا يمكن ممارسة حق الشفعة دون إذن رسمي، ويجب أن يتم تسجيل هذا الحق لدى الجهات المختصة لتكون له قوة قانونية. كما يجب إيداع جميع الأسعار الحقيقية التي تم الاتفاق عليها بعد البيع في المحكمة المختصة في غضون ثلاثين يومًا، قبل رفع الدعوى.
• رفع دعوى الشفعة (المادة 943): يجب على الشخص الراغب في ممارسة حق الشفعة رفع دعوى قضائية ضد البائع والمشتري في المحكمة المختصة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ إعلانه عن رغبته، وإذا لم يتم الالتزام بهذه المهلة، يفقد الشخص حقه في ممارسة الشفعة.
• تنفيذ حكم الشفعة (المادة 944): يجب تقديم بيان الحكم الصادر عن المحكمة المتخصصة للموافقة على تنفيذ الإجراءات القانونية ذات الصلة، لتتم الموافقة على نقل الملكية بشكل قانوني.

تحدد هذه الإجراءات الخطوات التي يجب اتباعها بدقة لضمان تنفيذ حق الشفعة بشكل صحيح، مع الالتزام بالمواعيد القانونية المحددة لتجنب فقدان الحق.

حالات عدم جواز ممارسة حق الشفعة في النظام السعودي

تحدد الأنظمة القانونية في المملكة العربية السعودية بعض الحالات التي لا يمكن فيها ممارسة حق الشفعة، وهذه الحالات تشمل:

• البيع بالمزاد العلني: حيث يُسمح للبيع عبر المزاد العلني وفقًا للإجراءات القانونية المعتمدة، ولا يحق لأي طرف المطالبة بالشفعة في هذه الحالة.
• البيع بين الأقارب: يُستثنى من حق الشفعة عمليات البيع التي تتم بين الأصول والفروع، أو بين الزوجين، أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة، أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية، حيث لا يتم تطبيق هذا الحق في هذه الحالات.
• بيع العقار لاستخدامه كدار عبادة: لا يمكن ممارسة حق الشفعة في حال كان البيع يهدف إلى تحويل العقار إلى دار عبادة أو استخدامه كملحق لأحد دور العبادة.

أركان حق الشفعة: العناصر الأساسية في النظام السعودي

يتكون حق الشفعة من عدة أركان قانونية حيوية لضمان صحة تطبيقه، وهذه الأركان تشمل:

• الآخذ (الشفيع): وهو الشخص الذي يمتلك حق الشفعة، أي الذي له الأحقية في شراء الحصة المعروضة للبيع.
• المأخوذ منه (المشفوع عليه): هو الطرف الذي انتقلت إليه ملكية نصيب الشريك الأصلي، ويُعد البائع أو الشخص الذي قام ببيع حصته.
• المأخوذ (المشفوع فيه): وهو العقار أو الأصل الذي يسعى الشفيع للحصول على حقه في تملكه عبر ممارسة حق الشفعة.

وقد أضاف المالكية ركنًا رابعًا، وهو الصيغة، التي تُعتبر ضرورية لإتمام عملية الشفعة.

أما بالنسبة للحنفية، فركن الشفعة لديهم يتمثل في أخذ الشفيع من أحد المتعاقدين عند توفر سبب الشفعة وشرطها، حيث يكون السبب هو اتصال الملك، بينما يتمثل الشرط في أن يكون المحل عقارًا.

تحدد هذه الأركان الأسس القانونية لحق الشفعة وتوضح كيفية ممارسته بشكل صحيح في مختلف المذاهب الفقهية.

ميزات حق الشفعة في النظام السعودي

تتمثل أبرز ميزات حق الشفعة في المملكة العربية السعودية في عدد من الخصائص القانونية الفريدة التي تجعل هذا الحق ذا أهمية خاصة، ومنها:

1. تعارضه مع العقد الأصلي للبيع: يُعد حق الشفعة حقًا ملزمًا ضد المشتري ويعارض بشكل مباشر العقد الأصلي لبيع العقار. فهذا يعني أن حيازة الشفيع للعقار تمنحه الأولوية في امتلاك الممتلكات المعروضة للبيع.
2. عدم قابليته للتجزئة: من أبرز ميزات حق الشفعة أنه لا يقبل التجزئة، أي لا يمكن تقسيمه بين الأطراف. إذا كانت هناك ملكية عقارية مشتركة، لا يمكن للشفيع أن يطالب فقط بجزء من العقار المحجوز، بل يجب أن يطالب بحق الشفعة في العقار بالكامل.
3. استمراره بعد موت الشفيع أو البائع: لا يسقط حق الشفعة بموت البائع أو الشفيع، حيث يمكن لورثة الشفيع المطالبة بحق الشفعة بعد وفاته، طالما أن الفترة الزمنية المحددة لم تنقضِ.

يُظهر هذا الحق كيفية حفاظ النظام السعودي على حماية حقوق الأفراد في المعاملات العقارية، مما يتيح لهم ضمانات قوية عند التعامل مع العقارات المشتركة.

في الختام، يُعد حق الشفعة في القانون السعودي من الحقوق المهمة التي تهدف إلى حماية الملاك والحفاظ على الاستقرار العقاري، حيث يضمن للفرد حق التفضيل في شراء العقار المجاور له عند بيعه. ومع ذلك، يتطلب هذا الحق شروطاً وضوابط معينة يجب توافرها لضمان تطبيقه بشكل صحيح. إذا كنت بحاجة إلى معرفة المزيد أو كان لديك أي استفسار بشأن حقوقك في هذا المجال، لا تتردد في الاستعانة بـ مكتب المحامي أصيل عادل السليماني للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم، حيث سيقدم لك فريقنا الخبرة القانونية اللازمة لحماية حقوقك.