تقسيم العقارات بين الورثة من أكثر المسائل القانونية حساسية وتعقيدًا، إذ لا تتعلق فقط بتطبيق الأنظمة الشرعية والمدنية، بل تمس صميم العلاقات الأسرية وتختبر عدالة التوزيع ووضوح النوايا بين أفراد الأسرة بعد وفاة المورث. وغالبًا ما تظهر النزاعات حين تغيب الرؤية القانونية الدقيقة أو تتداخل العواطف مع الحقوق، مما يجعل اللجوء إلى مختصين أمرًا بالغ الأهمية لضمان توزيع العقارات وفقًا لما نص عليه الشرع والنظام.

ومن هنا يبرز دور مكتب المحامي أصيل عادل السليماني للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم، الذي يضع بين يدي موكليه خبرة عميقة وفهمًا دقيقًا لتفاصيل أنظمة التركات والعقارات، مقدمًا حلولًا عادلة تضمن حفظ الحقوق وتجنب النزاعات، عبر إجراءات قانونية محكمة تعزز التفاهم وتحقق الطمأنينة لجميع الورثة.

يقدم مكتب أصيل عادل السليماني وشركاؤه للمحاماة استشارات قانونية متكاملة في جميع التخصصات بكل دقة ومهنية.

خطوات تقسيم المنزل بين الورثة في السعودية

عند وفاة المورّث، تبدأ إجراءات تقسيم المنزل بين الورثة في السعودية وفقًا لضوابط شرعية ونظامية دقيقة، تضمن العدالة ومنع النزاعات. ولكي يتم توزيع العقار بصورة قانونية، يجب اتباع الخطوات التالية:

• استخراج صك حصر الورثة الرسمي من المحكمة المختصة، وهو الوثيقة التي تثبت المستحقين للتركة بشكل قانوني.
• تقديم سند ملكية المنزل الأصلي، ويشترط أن يكون ساري المفعول ومسجلاً لدى الجهات الرسمية.
• إبراز الوصية (إن وجدت)، والتي قد تتضمن تعليمات خاصة بشأن العقار، بشرط ألا تتجاوز الثلث إلا بموافقة باقي الورثة.
• حضور الورثة كافة أو وكلائهم الشرعيين، وفي حال تعذّر حضور أحدهم، يجب تقديم وكالة قانونية أو مستند رسمي يثبت الغياب، مع حضور من يمثله قانونيًا.
• حضور ولي الأمر أو النائب الشرعي إذا كان أحد الورثة قاصرًا أو غير مكتمل الأهلية.
• اجتماع الورثة أو ممثليهم القانونيين بحضور موثق عدلي أو قاضٍ حسب مقتضى الحالة، لمناقشة آلية التقسيم.

وبعد استكمال المتطلبات النظامية، يتم السير في أحد المسارين التاليين:

القسمة الرضائية: وتتم حين يتفق الورثة على توزيع المنزل بينهم باتفاق مكتوب وموثق، دون اللجوء للمحكمة.

القسمة الجبرية (عن طريق القضاء): وتُستخدم عندما يفشل الورثة في التوصل إلى اتفاق، فتُرفع القضية إلى المحكمة المختصة التي تتولى تقسيم العقار بطريقة عادلة بناءً على الأنصبة الشرعية.

إذا كنت تبحث عن جهة قانونية موثوقة تتولى قضايا الإرث وتقسيم التركات بكفاءة واحتراف، فإن مكتب المحامي أصيل عادل السليماني للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم هو الخيار الأمثل. يتميّز المكتب بخبرة واسعة في حل النزاعات العقارية، وتقديم استشارات شرعية ونظامية دقيقة تحفظ الحقوق وتُحقق العدالة بين الورث.

آلية تقسيم العقار بين الورثة بالتراضي وفقًا للضوابط الشرعية والنظامية

يُعد تقسيم العقار بين الورثة بالتراضي من أنبل صور توزيع التركة، حيث يعتمد على اتفاق جميع الورثة – دون استثناء – على شكل التوزيع، بما يتوافق مع الحصص الشرعية ويحقق الرضا الكامل لكل الأطراف. وتتم هذه القسمة بطريقة سلمية بعيدًا عن النزاعات القضائية، وذلك وفقًا لما أقرّته الشريعة الإسلامية والأنظمة المعمول بها في المملكة.

وتتنوع صور الاتفاق بين الورثة بحسب طبيعة العقار ورغبة الأطراف، وتشمل:

• توزيع العقار عينًا، بحيث يحصل كل وريث على جزء محدد من المنزل أو المبنى أو الأرض بحسب نصيبه الشرعي.
• تعويض أحد الورثة بأصل آخر (مثل قطعة أرض أو مبلغ مالي) مقابل حصته في العقار، شريطة رضاه الكامل.
• الاتفاق الجماعي على بيع العقار ثم توزيع قيمة البيع نقدًا بين الورثة وفقًا للأنصبة المحددة شرعًا.

وفي جميع الأحوال، عند انعقاد عقد القسمة الرضائية، يجب توثيقه رسميًا لدى الجهات المختصة لحفظ الحقوق وضمان التنفيذ، وليكون سندًا قانونيًا ملزمًا للجميع.

المفهوم القانوني لبيت الورثة

يُطلق هذا المصطلح على أي عقار – سواء كان منزلًا، فيلا، أو مبنى سكني – كان مُسجلاً باسم أحد الأبوين (الأب أو الأم)، ثم انتقلت ملكيته بعد وفاتهما إلى الورثة الشرعيين، مثل الأبناء أو الأقارب، حسب ما تقضي به الشريعة والقانون.

وتُعد ملكية هذا العقار ملكية شائعة، أي أن جميع الورثة يمتلكون العقار مجتمعين دون أن تكون هناك حصة مفرزة أو محددة لكل فرد فيهم، طالما لم يتم التقسيم الرسمي.

شروط تقسيم الميراث في القانون السعودي

• عند وفاة المورث، تنتقل جميع ممتلكاته، بما في ذلك المنزل، إلى الورثة وفقًا لأحكام الشريعة والنظام السعودي. ويُعد تقسيم المنزل من أكثر خطوات التركة حساسية، إذ يتطلب توافقًا قانونيًا دقيقًا بين الورثة لضمان حصول كل فرد على حصته المستحقة دون نزاع. ومن أجل تنفيذ تقسيم المنزل بين الورثة قانونًا بشكل صحيح، لا بد من توافر مجموعة من الشروط والإجراءات الأساسية:
• توفر صك ملكية ساري المفعول للعقار، أو في حال عدم وجوده، يتم رفع الأمر للمحكمة المختصة للنظر في استخراج سند التملك أثناء سير الدعوى.
• إرفاق مستندات التركة كاملة، بما يشمل بيانات الورثة، وصك حصر الإرث، ووثائق إثبات صلة الورثة بالمتوفى
• التأكد من وجود أو عدم وجود وصية شرعية، وفي حال وجودها يجب عرضها على المحكمة وتنفيذ ما ورد فيها ضمن النطاق الشرعي المسموح.
• معالجة حالات القصر أو الغائبين، وذلك بحضور أولياء أمورهم أو ممثليهم القانونيين، لضمان سلامة الإجراءات وعدم المساس بحقوقهم.
• إجراء تقييم دقيق لقيمة المنزل من خلال مكتب تقييم عقاري معتمد، وذلك في حال اتفق الورثة على بيع العقار وتوزيع قيمته نقدًا بدلًا من تقسيمه فعليًا.

بهذه الخطوات القانونية المحكمة، يمكن المضي قدمًا نحو تقسيم المنزل بين الورثة بصورة عادلة تحفظ الحقوق وتمنع المنازعات، سواء تم ذلك بالتراضي أو عن طريق المحكمة المختصة.

حكم السكن في بيت الورثة حسب النظام السعودي

يُعدّ السكن في بيت الورثة من المسائل الدقيقة في القانون السعودي، خصوصًا عند غياب الاتفاق بين الورثة أو وجود خلافات تتعلق بالتقسيم أو البيع. ويتوقف الحكم النظامي على طبيعة العلاقة بين الورثة وتوافقهم على الانتفاع بالعقار، ويندرج ذلك تحت حالتين واضحتين:

السكن المشروع باتفاق جميع الورثة

إذا تم الاتفاق الصريح أو الضمني بين الورثة على السماح لأحدهم بالسكن في المنزل الموروث، سواء بشكل مؤقت أو دائم، فإن هذا الانتفاع يكون جائزًا ولا مخالفة فيه، بشرط ألا يترتب عليه ضرر لبقية الورثة أو إقصاء لأي طرف عن نصيبه.

السكن غير المشروع في حال الامتناع عن التقسيم أو البيع

إذا أصرّ أحد الورثة على البقاء في العقار دون موافقة الآخرين، أو رفض تقسيمه أو بيعه رغم مطالبة بقية الورثة، فإن هذا يُعدّ تعدّيًا بيّنًا على الحقوق المشتركة. ويُخالف بذلك أحكام الشريعة والنظام، حيث لا يجوز لوريث أن يستأثر بالعين الموروثة أو يعرقل تصرف الورثة الآخرين بها. وفي هذه الحالة، يحق لبقية الورثة رفع دعوى للمطالبة بالقسمة الجبرية أو البيع القضائي.

الخطوات القضائية الفاصلة لتقسيم العقار بين الورثة عند النزاع

في حال فشل الورثة في التوصل إلى اتفاق ودي حول تقسيم العقار، يتحوّل الأمر من مرحلة التفاهم إلى مرحلة الحسم القضائي، حيث تتولى المحكمة المختصة إصدار قرارها وفقًا لما يقره النظام الشرعي والقانوني في المملكة. وتُعد هذه الإجراءات القضائية بمثابة الضمانة القانونية العادلة لتوزيع التركة دون محاباة أو اجتهاد شخصي، وتتم وفق الخطوات التالية:

• تبدأ المحكمة بمخاطبة الجهات العقارية المختصة للكشف عن بيانات العقار وصحة وسريان صك الملكية.
• يُكلف قسم الإسناد القضائي بمراجعة وتحقيق الوثائق الرسمية، بما يشمل مطابقة صور المستندات بالأصول، وختمها بعد التحقق من صحتها.
• يتم الاستماع لأقوال الورثة رسميًا حول وضع العقار، وتحديد مواقفهم من القسمة أو البيع، وتوثيق ذلك في محاضر الجلسات.
• بعد الانتهاء من مراجعة الوثائق، يعيد قسم الإسناد القضائي الملف كاملاً إلى المحكمة مرفقًا بالتقارير الفنية والتوصيات.
• تقوم المحكمة بتعيين خبير عقاري معتمد عند الحاجة، لإعداد تقرير مفصل يوضح إمكانية قسمة العقار أو استحالتها، إضافة إلى تقدير قيمته.
• وفي ضوء التقرير والأدلة المقدمة، تصدر المحكمة حكم القسمة الجبرية، ويُسلَّم كل وريث نصيبه النظامي بحسب الأنصبة الشرعية.
• وإذا ثبت أن العقار لا يقبل القسمة دون ضرر أو نزاع، تأمر المحكمة ببيعه في مزاد رسمي، ثم توزيع الثمن على الورثة بدقة وعدالة.

هذه الإجراءات ليست مجرد روتين إداري، بل تمثل منظومة قانونية متكاملة تضمن حقوق الورثة، وتحسم النزاع بطريقة نظامية لا تحتمل التأويل أو المماطلة، ما يرسّخ ثقة الورثة في عدالة القضاء وصرامة النظام

حكم البناء في منزل الورثة

تُعد مسألة البناء داخل العقار الموروث من أبرز الإشكالات التي تشهدها التركات، خاصةً عند تعدد الورثة واختلاف نِسَبهم في الإرث. وغالبًا ما تبرز الخلافات حين يُقدم أحد الورثة على البناء في المنزل المشترك دون اتفاق مسبق، أو دون توثيق رسمي يُحدد الإذن ونوع البناء وحدود الانتفاع.

وفي هذا السياق، يُفرّق النظام بين حالتين رئيسيتين:

البناء بإذن واضح من جميع الورثة

إذا حصل أحد الورثة على موافقة صريحة من بقية الورثة قبل الشروع في البناء، سواء كانت الموافقة شفوية موثقة أو مكتوبة، فإن البناء يُعتبر نظاميًا، ولا يُعد تعدّيًا على التركة. ويُعامل كجزء من العقار الذي يخضع لاحقًا للقسمة، مع مراعاة أثر البناء الجديد على التقييم.

البناء بدون إذن

إذا تم البناء من قبل أحد الورثة دون إذن أو اتفاق مسبق، فإن باقي الورثة يملكون الحق القانوني في الاعتراض، ويجوز لهم المطالبة ببيع العقار مع احتساب قيمة البناء ضمن التركة، ثم تقسيم كامل قيمة العقار (بما فيها ما أُضيف بالبناء) وفق الحصص الشرعية. في هذه الحالة، لا تُعد النفقات التي أنفقها الباني مملوكة له حصريًا، بل تدخل ضمن التركة العامة ويُعوّض عنها بقيمتها فقط وليس بحق انتفاع دائم.

إن الاعتداء بالبناء دون اتفاق لا يمنح الأفضلية لصاحبه في التركة، بل قد يُعرّضه للمساءلة الشرعية والقانونية إذا ترتب عليه ضرر أو حرمان لحقوق الآخرين.

آليات تقسيم المنزل بين الورثة قانونًا دون اللجوء للبيع

في بعض الحالات، قد يرغب الورثة في الانتفاع بالعقار الموروث دون الحاجة إلى بيعه أو تصفية الشيوع، وهنا يُتاح لهم خيار قانوني مشروع يُعرف باسم قسمة المهايأة، وهي آلية مؤقتة تتيح لكل وارث الاستفادة من نصيبه في العقار دون إنهاء حالة الشيوع بشكل نهائي.

وتنقسم قسمة المهايأة إلى نوعين رئيسيين، يختلف كل منهما في أسلوب الانتفاع:

المهايأة المكانية

وتُطبق عندما يكون العقار قابلاً للتقسيم المكاني، كما هو الحال في المباني متعددة الطوابق أو الشقق، فيتم تخصيص جزء من العقار لكل وريث بما يعادل حصته الشرعية، دون بيع أو إنهاء الشيوع، بحيث ينتفع الجميع بالعقار في الوقت نفسه، وفق ما تم الاتفاق عليه.

هذا النوع من القسمة يحقق توازنًا فريدًا بين الحفاظ على الملكية المشتركة وبين ضمان حق كل وريث في الانتفاع بنصيبه، وهو خيار مثالي في حال كان بيع المنزل غير مرغوب أو غير ممكن، سواء لأسباب عاطفية، أو مالية، أو ارتباطات عائلية.

المهايأة الزمانية

وهي أن يتناوب الورثة على الانتفاع بالعقار خلال فترات زمنية محددة يتفقون عليها مسبقًا، بحيث يحصل كل منهم على حق استغلال العقار لمدة معينة. على سبيل المثال، يتم تحديد مدة شهر أو سنة لكل وريث يؤجّر خلالها المنزل أو يسكنه ثم يُسلّمه للوريث التالي، وهكذا بالتناوب.

بيع منزل الورثة رغم رفض أحد الشركاء.. ما الحل؟

من مشاكل بيت الورثة  يواجه الورثة عقبة حقيقية عند الرغبة في بيع المنزل الموروث، تتمثل في رفض أحد الورثة إتمام البيع، مما يُعرقل تصفية التركة ويُجمّد حقوق البقية. وهنا، يُنظّم النظام السعودي التعامل مع هذه الإشكالية من خلال مسارين:

أولًا: الحلول الودية

• عرض بيع العقار للوريث الرافض: قد يُقترح أن يشتري الوريث المعترض كامل العقار لصالحه، ويتم بعد ذلك توزيع ثمن البيع بين الورثة وفق أنصبتهم الشرعية.
• التفاوض الجماعي: يُفضل دائمًا محاولة الوصول إلى حل مرضٍ لجميع الأطراف، من خلال التراضي على البيع أو الاتفاق على طريقة انتفاع مؤقتة، إن توفرت النية الطيبة.

لكن في حال تعذُّر الوصول إلى حل ودي، أو رفض الوريث الشراء وعدم تقديم بدائل منصفة، يُصبح اللجوء إلى القضاء هو المسار الحتمي.

ثانيًا: المسار القضائي لبيع العقار المشترك ” المزاد العلني”

في هذه الحالة، يحق لبقية الورثة رفع دعوى قسمة إجبارية “فرز وتجنيب أو بيع” أمام المحكمة المختصة، التي تتخذ الإجراءات التالية:

• تكليف خبير عقاري رسمي لمعاينة المنزل وتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار.
• تحديد جلسة مزايدة علنية لبيع العقار في حال تعذّر بيعه داخليًا.
• إعلان موعد المزاد باستخدام الوسائل المعتمدة مثل الصحف الرسمية أو البوابات الإلكترونية الحكومية.
• إجراء جلسة المزاد العلني واختيار العرض الأعلى بين المتقدمين.
• تحرير عقد البيع القانوني بين الورثة والمشتري الفائز، ثم إنهاء إجراءات نقل الملكية رسميًا.
• توزيع ثمن البيع على الورثة بنسبة أنصبتهم المحددة شرعًا في صك حصر الورثة.

بهذه الآلية، يضمن القضاء تحقيق العدالة، ويُنهي حالة الشيوع الجبري التي تُقيّد مصالح الورثة الآخرين. كما يُحافظ على حقوق الجميع دون أن يتسبب اعتراض فرد واحد في تعطيل مصير التركة كاملة.

المسار القضائي في دعوى تقسيم التركة العقارية

تُعد دعوى قسمة التركة العقارية الجبرية من الدعاوى المركّبة التي تمر بعدّة مراحل قضائية دقيقة، قد تختلف من حيث المدة والتعقيد حسب طبيعة العقار محل النزاع، وعدد الورثة، ومدى تعاونهم. وغالبًا ما تستغرق هذه الدعاوى وقتًا أطول من القضايا المدنية المعتادة، نظرًا لتعدد الأطراف وتداخل الحقوق.

وفيما يلي تسلسل إجراءات التقاضي في دعوى قسمة الإرث العقاري أمام المحكمة:

التحقق من صحة الدعوى وشروطها

تبدأ المحكمة أولًا بالتأكد من اكتمال المستندات المقدمة، وصحة بيانات المدعي والمدعى عليهم، وحضور جميع الورثة أو من يمثلهم قانونًا بموجب وكالات شرعية أو نظامية.

إحالة القضية إلى هيئة الخبراء

تحوَّل الدعوى بعد ذلك إلى هيئة الخبراء داخل المحكمة، حيث تقوم بدراسة الملف وتحليل البيانات المالية والعقارية المتعلقة بالتركة.

المخاطبات والاستعلامات الحكومية

قد تتطلب هيئة الخبراء مخاطبة جهات حكومية مثل:

• وزارة العدل (لبيانات الصكوك).
• الهيئة العامة للعقار.
• الأمانات والبلديات (لبيانات الأراضي).

 وذلك للتحقق من ملكية العقارات العائدة للمتوفى وتحديد مدى قابليتها للقسمة.

إصدار الحكم في حال استمرار الخلاف

إذا فشل الورثة في الوصول إلى اتفاق، يصدر القاضي حكمًا ببيع العقار بالمزاد العلني، ثم يتم توزيع ثمن البيع على الورثة بحسب الحصص الشرعية الواردة في صك حصر الورثة.

تنفيذ الحكم

بعد إصدار الحكم النهائي، يُحال الملف إلى قسم التنفيذ في المحكمة، الذي يتولى متابعة بيع العقار رسميًا وتوزيع العائد المادي على الورثة كلٌ بحسب نصيبه.

ما الهدف من دعوى القسمة الجبرية للعقار؟

ترتكز أهداف دعوى قسمة التركة العقارية على أربع حالات رئيسية، ويحق للمدعي رفع الدعوى عند تحقق أي منها:

• طلب قسمة الممتلكات العقارية: وذلك عندما لا يتم الاتفاق على شكل القسمة، أو يعترض أحد الورثة على التوزيع.
• المطالبة بتسليم الحصة الشرعية من العقار: في حال امتنع باقي الورثة عن تمكين المدعي من استلام نصيبه المستحق.
• المطالبة بالإفصاح عن العقارات: تُرفع الدعوى عندما يرفض أحد الورثة أو يُخفي معلومات تتعلق بوجود أملاك عقارية ضمن التركة.
• المطالبة ببيع العقارات وتوزيع قيمتها: وهي الحالة التي يُطلب فيها من المحكمة بيع العقار (غالبًا في المزاد العلني) وتوزيع ثمنه نقدًا على الورثة إذا تعذر القسمة العينية.

تُعتبر هذه الحالات الأربع بمثابة الأسباب النظامية الأساسية لقبول دعوى القسمة الجبرية العقارية، ويحق لأي وريث التقدم بها متى توفرت إحدى تلك الحالات، لضمان تحصيل حقه بشكل قانوني ورسمي.

كيفية قسمة تركة بالتراضي بين الورثة ناجز الإلكترونية

في حال اتفاق الورثة على تقسيم التركة دون وجود نزاع بينهم، يُمكنهم إجراء قسمة التركة بالتراضي بطريقة رسمية ونظامية من خلال بوابة “ناجز” التابعة لوزارة العدل السعودية، دون الحاجة للجوء إلى القضاء أو رفع دعوى.

وتُعد هذه الخدمة من الحلول الرقمية التي تهدف إلى تسهيل إجراءات توزيع التركة، وضمان حفظ الحقوق وتوثيق الاتفاقات بشكل إلكتروني رسمي ومعتمد.

خطوات قسمة التركة بالتراضي عبر “ناجز”:

الدخول إلى بوابة ناجز الإلكترونية.

التوجه إلى الخدمات الإلكترونية، ثم اختيار خدمة “قسمة تركة بالتراضي” ضمن فئة “الإنهاءات”.

تعبئة النموذج الإلكتروني وإرفاق المستندات التالية: صك حصر الورثة المعتمد. ومستندات الملكية الخاصة بالعقار أو المنقولات. وبيانات جميع الورثة (الهوية، وسائل التواصل). وصيغة اتفاق القسمة موقعة من جميع الورثة أو من يمثلهم قانونًا.

تقديم الطلب إلكترونيًا واستكمال إجراءات التوثيق.

بعد مراجعة الطلب من الجهة المختصة، يتم توثيق القسمة إلكترونيًا، ويُصبح العقد مُعتمدًا ونافذًا رسميًا.

متى لا تُقبل القسمة عبر ناجز؟

إذا وُجد وريث قاصر أو غائب.

في حال وجود نزاع بين الورثة أو اعتراض على القسمة.

إذا كانت التركة تتضمن عناصر غير قابلة للقسمة المباشرة، كالشركات أو الديون المتنازع عليها.

في هذه الحالات، يتحول الأمر إلى قسمة قضائية عبر المحكمة المختصة.

تقسيم منزل 3 أدوار على ولدين وبنت وفقًا للأنظمة الشرعية والنظامية

الإجابة تعتمد على تطبيق الأحكام الشرعية أولًا، ثم التوافق بين الورثة ثانيًا.

أولًا: القسمة بالتراضي وفق الحصص الشرعية

• يتم احتساب أنصبة الورثة استنادًا إلى القاعدة الشرعية: للذكر مثل حظ الأنثيين.
• بعد تحديد الحصص، يتم توزيع أدوار المنزل بما يتناسب مع هذه الأنصبة.
• في حال وجود فروق في المساحات أو القيمة السوقية بين الأدوار، يمكن تعويض الوريث المتضرر ماديًا لضمان التوازن والعدالة.
• يشترط أن يتم ذلك باتفاق مكتوب أو موثق بين الورثة، لتفادي أي خلاف مستقبلي.

ثانيًا: في حال عدم التوافق

• إذا تعذّر الاتفاق بين الورثة، يُرفع النزاع إلى المحكمة المختصة.
• يمكن للمحكمة إما: إجراء قسمة إجبارية بناءً على تقارير خبراء، أو الحكم ببيع العقار بالكامل في مزاد علني وتوزيع الثمن على الورثة وفقًا للأنصبة الشرعية.

طرق تقسيم الإيجار على الورثة

بعد وفاة مالك العقار المؤجّر، تنتقل ملكية العقار إلى الورثة الشرعيين حسب الأنصبة المحددة في صك حصر الورثة. وبمجرد ذلك، يُصبح دخل الإيجار الناتج عن العقار الموروث مالًا مشتركًا بين الورثة، ويجب تقسيمه وفقًا لحصص كل وارث دون تأخير أو استئثار طرف دون حق.

أولًا: طريقة توزيع الإيجار بين الورثة

يتم تقسيم الإيراد الشهري أو السنوي من الإيجار وفقًا للخطوات التالية:

• تحديد صافي قيمة الإيجار المحصل بعد خصم أي مصاريف ثابتة تخص العقار (صيانة، ضرائب، خدمات…).
• الرجوع إلى صك حصر الورثة لتحديد أنصبة الورثة الشرعية (للذكر مثل حظ الأنثيين ما لم يوجد وصية أو حالة استثنائية)
• توزيع صافي المبلغ المحصل شهريًا أو سنويًا على الورثة مباشرة أو عبر وكيل مُعتمد.

ثانيًا: متى تُصبح هناك مخالفة في قسمة الإيجار؟

• إذا قام أحد الورثة بالاستحواذ على دخل الإيجار لنفسه دون توزيع على البقية.
• في حال تم تأجير العقار دون موافقة باقي الورثة.
• أو تم توزيع الإيجار بطريقة غير متوافقة مع الأنصبة الشرعية.
• في هذه الحالات، يحق لأي وارث رفع دعوى أمام المحكمة للمطالبة:
• بإيقاف الاستغلال المنفرد.
• بالمطالبة بحقوقه في الإيجار عن الفترات السابقة.
• بالمطالبة بقسمة العقار أو بيع نصيبه إن تعذر الاتفاق.

ثالثًا: الحل الأمثل

في حال اتفاق الورثة، يُنصح بتحرير عقد داخلي موثق بينهم ينظم طريقة إدارة العقار، وآلية تحصيل وتوزيع الإيجار.

كما يُمكن توكيل أحد الورثة أو مكتب متخصص بإدارة الأملاك بشرط الشفافية والالتزام بالتوزيع المنتظم.

الدليل القانوني لرفع دعوى تقسيم ميراث عقاري

إذا تعذّر على الورثة الاتفاق الودي على توزيع الميراث العقاري، فإن الحل القانوني يكون من خلال رفع دعوى تقسيم الميراث العقاري أمام محكمة الأحوال الشخصية. ولكي تكون الدعوى صحيحة وقوية، لا بد من اتباع الخطوات التالية عند تقديم الطلب:

أولًا: بيانات أطراف الدعوى

• كتابة الاسم الكامل للمدعي أو المدعين (سواء كان فردًا أو مجموعة من الورثة).
• تحديد اسم المحامي الموكل قانونيًا بمتابعة القضية وتمثيل المدعين أمام المحكمة.

ثانيًا: بيانات المورّث والتركة

• إدراج الاسم الكامل للمورث المتوفى.
• ذكر تاريخ الوفاة والمكان.
• توضيح تفاصيل العقار الموروث وموقعه، ومساحته، ورقمه في السجلات الرسمية إن وُجد.

ثالثًا: أسباب تقديم الدعوى

• الإشارة إلى سبب النزاع، مثل: حرمان أحد الورثة من حقه، أو رفض بعض الورثة إجراء التقسيم، أو غياب عدالة في التوزيع.
• بيان وجود وصية – في حال كانت هناك وصية قانونية موثقة – وتوضيح ما إذا كانت تشمل جميع الورثة أو توجّه التقسيم بشكل محدد.

أقوى نموذج دعوى قسمة إجبار لعقار موروث وفقًا للنظام السعودي

نظرًا لكثرة النزاعات حول تقسيم العقارات الموروثة بين الورثة، يقدم لكم المحامي اصيل عادل السليماني للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم أقوى صيغة قانونية معتمدة لدعوى قسمة تركة إجبار عقارية، والتي تضمن للموكل حقوقه كاملة أمام محاكم الأحوال الشخصية في المملكة العربية السعودية.

إلى: محكمة الأحوال الشخصية الموقرة
الجهة المدعية: السيد/ …………….. – محل الإقامة: …………… – يمثله قانونًا المحامي/ …………….
الجهة المدعى عليها: السادة/ ………………. (تُذكر الأسماء والعناوين الكاملة للمدعى عليهم بصفتهم من الورثة الشرعيين للمتوفى).

موضوع الدعوى:
طلب قسمة عقار مشاع إرثًا عن المورّث

وقائع الدعوى:

يمتلك موكلي حصة إرثية في العقار رقم (……………) الكائن في حي/ ……………، شارع/ ……………، وهو عبارة عن مبنى بمساحة إجمالية قدرها ………… متر مربع، ويتكوّن من ………… طوابق.

وتُقدّر الحصة الإرثية الخاصة بموكلي بنسبة …………٪ من إجمالي العقار الموروث.

وطبقًا لنص المادة 627 من نظام المعاملات المدنية، فإن لكل شريك في الملكية الشائعة الحق في الخروج من الشيوع وطلب القسمة القضائية، متى تعذر الاتفاق الودي بين الورثة.

وقد ثبت من واقع مخطط العقار الموروث أنه قابل للقسمة الفعلية، بحيث يحصل كل وريث على وحدة (شقة) متكافئة، مع مراعاة الفروقات المادية في القيمة العقارية عبر التوازن المالي المناسب.

وبما أن المدعى عليهم – بصفتهم شركاء في هذا العقار – يرفضون إزالة حالة الشيوع رضائيًا، فإننا نلجأ إلى عدالة المحكمة الموقرة بطلب القسمة الجبرية حفاظًا على الحقوق ومنعًا للنزاعات المستقبلية.

الطلبات:

نلتمس من مقامكم الكريم:

قيد الدعوى وإحالة الأطراف إلى أقرب جلسة ممكنة.

الحكم بإجراء قسمة إجبارية للعقار موضوع الدعوى بين الورثة حسب الأنصبة الشرعية، مع تكليف جهة مختصة لتقييم العقار وتقدير حصص الورثة بما يحقق التوازن العادل.

إلزام المدعى عليهم بتحمّل كافة الرسوم القضائية ومصاريف الدعوى وأتعاب المحاماة.

وتفضلوا بقبول فائق الاحترام والتقدير،

المحامي:………

الأسئلة الشائعة 

ما هي أبرز الوثائق المطلوبة لتقسيم منزل بين الورثة؟

حتى يتم تقسيم المنزل الموروث بصورة نظامية، لا بد من تجهيز مجموعة من المستندات الرسمية الضرورية، وهي:

• شهادة الوفاة الأصلية لإثبات انتقال الملكية من المورّث إلى الورثة.
• صك حصر الإرث الصادر من المحكمة المختصة، والذي يُحدّد الورثة المستحقين للتركة.
• وثيقة إعلام الوراثة أو ما يُعرف بصك إعلام الورثة.
• صك ملكية المنزل ويُشترط أن يكون ساري المفعول وصادر من جهة رسمية معتمدة.
• صك الولاية أو الوصاية في حال وجود ورثة قُصّر، لضمان تمثيلهم القانوني أثناء إجراءات القسمة.
• حضور جميع الورثة أو من يمثلهم شرعًا، سواء للوصول إلى اتفاق بالتراضي على التقسيم أو البيع، أو لبدء إجراءات دعوى القسمة الجبرية أمام المحكمة حال وجود خلاف أو اعتراض.

هل يمكن رفع دعوى طرد ضد أحد الورثة للعقار؟

نعم، يحق لأي من الورثة رفع دعوى طرد ضد وريث آخر في حالات محددة، شريطة أن يكون سلوكه قد شكّل اعتداءً بيّنًا على حقوق الآخرين، ومن أبرز الحالات التي تُجيز الطرد:

• الاستيلاء على العقار المشترك دون إذن أو وجه حق.
• منع باقي الورثة من الانتفاع بحقهم المشروع في العقار.
• إحداث أضرار مادية أو تعمد الإضرار بالعقار بما يؤثر على قيمته أو صلاحية استخدامه.

ويتم تقديم الدعوى أمام المحكمة المختصة، على أن تُرفق بكافة الأدلة والمستندات التي تثبت وقوع الضرر أو التعدي، ليصدر القاضي قراره بناءً على الوقائع المثبتة نظامًا.

ما الحكم في حالة قيام أحد الورثة ببناء طابق فوق منزل الأب قبل وفاته؟

إذا ثبت أن الطابق تم بناؤه من مال الوريث الخاص دون مساهمة مالية من باقي الورثة أو من المورّث، فإن له الحق في المطالبة بقيمة البناء فقط، لا بحصة في الأرض. وتُقدّر قيمة البناء عند قسمة التركة من قِبل خبير عقاري، على أن يتم التعامل معه كإضافة مادية لا تمنح أي أولوية في الملكية أو الأنصبة الشرعية.

هل يجوز لأحد الورثة استغلال المنزل الموروث بمفرده ورفض القسمة؟

لا يجوز شرعًا ولا نظامًا لأي وريث أن يستأثر بالعقار الموروث دون موافقة بقية الورثة. في حال استغلاله للعقار دون وجه حق، يكون ملزمًا قانونًا برد حق الانتفاع للورثة، وتعويضهم عن فترة الاستغلال. وإذا امتنع عن ذلك، يحق لبقية الورثة رفع دعوى قضائية للمطالبة بالقسمة الشرعية وإلزامه بإخلاء العقار وتعويضهم إن ثبت الضرر.

ما الإجراء القانوني إذا رغب الورثة في بيع المنزل ورفض أحدهم لأنه لا يملك سكنًا غيره؟

رفض البيع بسبب عدم وجود مسكن بديل لا يُعد مبررًا قانونيًا يمنع بقية الورثة من ممارسة حقهم في التصرف بالعقار. يمكن في البداية محاولة الحل الودي، كمنح الوريث فرصة لشراء العقار. وإذا تعذر ذلك، يحق لبقية الورثة اللجوء إلى المحكمة المختصة، التي تقوم ببيع العقار قضائيًا وتوزيع الثمن حسب الحصص الشرعية، مع مراعاة حقوق جميع الأطراف دون الإضرار بأحدهم على حساب الآخرين.

ما هي دعوى قسمة التركة الإجبارية العقارية؟ 

تُعرف دعوى قسمة التركة الإجبارية العقارية بأنها الإجراء القانوني الذي يلجأ إليه أحد الورثة أمام المحكمة المختصة لإلزام باقي الورثة بتقسيم العقار الموروث بينهم، وذلك في حال تعذّر التوافق أو امتناع أحدهم عن القسمة.

فبمجرد وفاة المورّث، تنتقل ملكية العقارات الموروثة مباشرة إلى الورثة الشرعيين – بشرط تحقق حياتهم بعد وفاة المورث – ويكون لكل منهم نصيب محدد بحسب أنصبة الإرث المقررة شرعًا، مثل: السدس أو النصف أو الربع، وغيرها حسب الحالة.

في الختام، يبقى تقسيم العقارات بين الورثة خطوة محورية تتطلب وعيًا قانونيًا عميقًا وإجراءات دقيقة تضمن تحقيق العدالة ومنع الخلافات التي قد تعصف بالروابط الأسرية. ولأن الخطأ في هذه المرحلة قد يخلّف آثارًا قانونية واجتماعية جسيمة، فإن الاستعانة بمختصين ذوي كفاءة وخبرة هو القرار الحكيم الذي يحفظ الحقوق ويضمن سير الإجراءات بسلاسة.

وهنا يأتي مكتب المحامي أصيل عادل السليماني للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم كخيار موثوق يُعتمد عليه لتقديم الدعم القانوني المتكامل في قضايا التركات وتقسيم العقارات، انطلاقًا من فهم دقيق للأنظمة الشرعية والنظامية، ورؤية تسعى دائمًا لتحقيق العدالة وراحة البال لكل الأطراف.