ترغب في رفع دعوى اخلاء عقار؟ تُعد  من الدعاوي الشائعة أمام المحاكم، هذه الدعاوي التي يلجأ إليها الأشخاص أصحاب العقارات بغرض فض النزاعات مع المستأجرين ومطالبتهم بإخلاء العقار، ولكن هذا يتطلب توافر أي من الأسباب التي تستدعي ذلك، وحرصًا من النظام السعودي على تحقيق التوازن المجتمعي وحماية الملكية الخاصة للأفراد فإن هذا الأمر قد لاقى أهمية بالغة من قِبل القانون السعودي.

وسواء كنت ترغب في معرفة تفاصيل قضية اخلاء عقار أو ما هو نظام إخلاء العقار في المملكة، يمكنكم بلا شك الاعتماد على مكتب أصيل للمحاماة والاستشارات القانونية، فهو يضم نخبة من أفضل المتخصصين في هذا الأمر ويستند إلى أقوى السندات والأدلة مما يساعد على رفع دعوى الاخلاء بسهولة والحصول على أفضل انتائج في وقت قياسي.

ما هي دعوى اخلاء عقار؟

تتساءل عن معنى إخلاء العقار بشكل توضيحي؟ هي دعوى يرفعها صاحب العقار أو المؤجر أمام المحكمة المختصة وهي المحكمة العامة، ويتم المطالبة فيها بإلزام شاغل العقار وهو المستأجر بإخلاء العقار وتمكين المالك منه واسترداده لخيازته مرة أخرى، ويرجع هذا عادةً لانتهاء العلاقة التعاقدية بين الطرفين أو لتوافر سبب مشروع يبرر هذه المطالبة.

مما يضمن حماية حقوق المالك وتحقيق العدل بين أفراد المجتمع، ولكن ذا يتم وفق شروط وخطوات محددة نظمها القانون السعودي، وانطلاقًا من هذا ننصح بالاعتماد على مكتب أصيل للمحاماة والاستشارات القانونية، حيث الدراية التامة بكافة هذه الشروط والخطوات مما يعزز الحصول على الاستحقاقات الخاصة بكل طرف في أسرع وقت.

تعرف على  انواع دعوى اخلاء عقار

قبل التعرف على أنواع قضية اخلاء عقار، فينبغي أن تتعرف أولًا على أنواع الإخلاء نفسه في نظام إخلاء العقار، حيث إن هناك عدة أنواع من الإخلاء ألا وهي:

• الإخلاء بالتراضي، وهو النوع الذي يتم بالاتفاق بين الطرفين صاحب العقار والمستأجر، حيث يتفق كلاهما على إنهاء العقد وإخلاء العقد دون اللجوء للقضاء، وتكون مدته 5 أيام بعد التبليغ.
• الإخلاء الإجباري، وهنا يتم اللجوء للقضاء ليحدث الإخلاء بناءً على حكم المحكمة، ولكن يرفض المستأجر الإخلاء بالرغم من هذا، هنا يتم إصدار قرار قضائي بالتنفيذ دون حدوث مشاكل قانونية، وذلك بعد محاولات من الحصول على الإخلاء بالتراضي ووجود أسباب تستدعي إرجاء الأمر للمحكمة العامة والتنفيذية للبت والفصل فيه، وتبلغ مدته من 2 إلى 4 أسابيع.
• إخلاء عقار ورثة، وهذا النوع يكون معقد بعض الشيء حيث يجب تقديم ما يُثبت ملكية الورثة للعقار للحصول على حكم نهائي بالإخلاء.
• الإخلاء المستعجل، وهي دعوى تُرفع في حالة الحاجة إلى تنفيذ الإخلاء بشكل سريع ويتم التعامل معها بآليات قانونية تضمن سرعة الفصل فيها.

ولضمان نجاح عملية الإخلاء الإجباري ينبغي توافر سبب قوي أو عدة أسباب للتمكن من رفع دعوى اخلاء عقار وتحقيق الأهداف المرجوة منها، ونظرًا لتعدد الأسباب فينتج عن هذا تعدد أنواع القضايا الخاصة بالإخلاء وفقًا لسبب الدعوى المستهدفة، وهذا على النحو التالي:

• عدم دفع الإيجار، ففي حالة امتناع المستأجر عن دفع الإيجار لفترة طويلة ودون أي مبرر قانوني هنا يحق لصاحب العقار رفع دعوى إخلاء عقار وتسليمه، ولكن يجب الأخذ بعن الاعتبار أه ينبغي تقديم دليل على المدفوعات المتأخرة أو على الإخفاق في الدفع بالمواعيد المحددة.
• انتهاء مدة العقد وعدم الرغبة في تجديده من جهة صاحب العقار من الأسباب القوية التي تدعو مالك العقار إلى رفع دعوى الاخلاء.
• قيام المستأجر بإحداث تلفيات في العقارأو أي نوع من الأضرار للعقار المؤجَر سواء كانت مادية أو معنوية، مثل تدمير الأثاث أو تشويه الجدران أو التعدي على أسطح العقار.
• تأجير العقار للغير دون إذن من المؤجر.
• ممارسة نشاطات غير قانونية في العقار.
• استخدام العقار بشكل غير قانوني من الأسباب التي تساعد مالك العقار من رفع دعوى اخلاء عقار ونجاحها.

ومن الجدير بالذكر أنه ينبغي توافر أحد هذه الأسباب لرفع العوى وتحقيق أهدافها، هذا بالإضافة إلى ضرورة إخطار المستأجر بطلب الإخلاء في الوقت المناسب ووفقًا للإجراءات القانونية المنصوص عليها بالعقد والقوانين المحلية، وعلى الصعيد الآخر يجب على المستأجر الامتثال لقرار الإخلاء في خلال المدة الزمنية المحددة، تجنبًا للعقوبات القانونية.

ما هي شروط رفع دعوى الإخلاء؟

لضمان قبول الدعوى أمام المحكمة، فهناك مجموعة من الشروط ينبغي أخذها في الاعتبار والتأكد من توافرها جميعًا منعًا لضياع الوقت والجهد وحرصًا على نجاح الهدف من دعوى اخلاء عقار، تتمثل هذه الشروط في:

• وجود عقد إيجار موثق بين المالك والمستأجر، أو عقد عرفي مشفوع بالبيانات كالشهود والإقرارات، وتجدر الإشارة أنه ينبغي أن يكون العقد ساري أو قد يكون منتهي وفق نوع الدعوى المرفوعة.
• تحقيق أحد الأسباب التي تدعو للطلب بالإخلاء، بما في ذلك انتهاء مدة العقد وعدم الاتفاق على تجديده مرة أخرى أو عدم سداد الإيجار لفترة طويلة رغم الإنذارات المتكررة.
• أهلية التقاضي وصفة المدعي، بمعنى أنه ينبغيأن يكون المالك أو من له الحق في تمثيله نظامًا كالوكيل الشرعي كامل الأهلية، هذا بجانب توافر مصلحة قائمة ومشروعة لديه لرفع الدعوى.
• الاختصاص المكاني والنوعي، أي تُرفع الدعوى أمام المحكمة العامة الواقع في نطاقها العقار محل النزاع.
• توجيه إنذار قانوني رسمي للمستأجر يفيد بالرغبة في إخلاء العقار أو تسديد الأجرة أو منع السبب في الدعوى، ومن المفضل أن يتم ذلك من خلال الوسائل المعتمدة مثل محضر رسمي أو البريد المسجل، مما يُثبت حُسن النية ويهييء الدعوى أمام المحكمة.  

وإذا كنت ترغب في نجاح دعواك في وقت قياسي دون بذل مجهود بلا داعي عليك التواصل مع مكتب أصيل للمحاماة والاستشارات القانونية.

أفضل صيغة دعوى اخلاء عقار

تبحث عن أفضل صيغة لدعوى إخلاء العقار؟ سنتناول سويًا صيغة مثالية يمكن الاعتماد عليها لرفع دعواك، وهي كالتالي:

بسم الله الرحمن الرحيم

سيادة رئيس المحكمة العامة بمدينة …

التاريخ:….

رقم القضية:…

تحية طيبة وبعد،

أتقدم لسيادتكم بهذه الدعوى ضد المدعي عليه … والموضح بياناته بالأدنى، وألتمس قبولها والنظر فيها وفق الأصول النظامية.

البيانات الخاصة بالطرفين

 المدعي: الاسم، الجنسية، العنوان، رقم الهوية، رقم الهاتف.

المدعي عليه: الاسم، الجنسية، العنوان، رقم الهوية أو الإقامة، رقم الجوال.

موضوع الدعوى: دعوى اخلاء عقار مستأجر لوجود مبرر مشروع يستوجب إنهاء العلاقة التعاقدية الإيجارية وإخلاء العقار محل النزاع.

الوقائع:

بموجب عقد الإيجار المؤرخ في (…) قام المدعي بتأجير العقار القائم في (وصف عنوان العقار بشكل مفصل) للمدعي عليه، وهذا لمدة … ابتداءً من … ونهايةً في….، ولم يُوفِيِ المدعي عليه بالتزامه النظامي من خلال (ذِكر سبب الدعوى والرغبة في الإخلاء).

وقد تم توجيه إنذار قانوني للمدعي عليه في تاريخ … ولم يستجب للطلب بالإخلاء أو إلى تسوية الوضع القائم، وانطلاقًا من هذا أطالب سيادتكم بالتالي:

• الحكم بإخلاء العقار المذكور وتسلميه للمدعي.
• إلزام المدعي عليه ب (إزالة سبب النزاع).
• تحميل المدعي عليه بكافة الرسوم والمصاريف القضائية.

ولفضيلتكم جزيل الشكر وفائق الاحترام.

مقدم الدعوى: …

التاريخ:…

وتجدر الإشارة أنه للحصول على أفضل صيغة للدعوى تضمن استرجاع الحقوق عليكم بلا شك الاعتماد على مكتب أصيل للمحاماة والاستئارات القانونية.

المستندات اللازمة لرفع دعوى اخلاء عقار وتسليمه

ترغب في رفع قضية إخلاء عقار مع ضمان قبولها ونجاحها؟ هناك مجموعة من المستندات اللازم تجهيزها وتوافرها ، حيث إنها تُعد الدليل الرسمي على العلاقة الإيجارية وسبب المطالبة، ومن أبرز هذه المستندات نذكر:

• عقد إيجار موثق سواء كان عبر شبكة إيجار الإلكترونية أو موثق عبر جهة رسمية، مما يُثبت العلاقة بين المالك والمستأجر.
•  تقديم إثبات لملكية العقار بما في ذلك صك الملكية أو وثيقة رسمية تؤكد حق المؤجر في المطالبة بعملية الإخلاء.
• سندات أو إيصالات دفع الأجرة للتأكيد على سداد أو امتناع المستأجر عن سداد الإيجار.
• الإشعارات أو الإنذارات الموجهة من المالك للمستأجر في حال إذا ما تم إرسال تنبيه رسمي بالإخلاء أو الإلزام بدفع الإيجار أو إنهاء سبب الدعوى أيًا كان.
• تقديم أي مستندات إضافية تدعم الدعوى مثل تقارير تفيد يمخالفة شروط العقد أو سوء الاستخدام للعقار.

ما هي اجراءات دعوى الاخلاء؟

لرفع دعوى اخلاء عقار أمام القضاء السعودي ينبغي اتباع مجموعة من الخطوات القانونية والإجرائية التنظيمية، مما يضمن سلامة الدعوى وقبولها أمام المحكمة، وتتمثل هذه الخطوات في:

• التحقق من وجود سبب  قوي للإخلاء من بينها انتهاء عقد الإيجار أو عدم دفع الإيجار لفترات طويلة.
• توجيه إنذار رسمي للمستأجر يطالبه بالإخلاء أو بالسداد خلال مهلة محددة، ويُفضل التبليغ عن طريق البريد أو محضر رسمي.
• تجهيز جميع المستندات المؤيدة لطلب الإخلاء بما في ذلك صك الملكية وصورة من الإنذار وأي إثباتات تدل على الإخلال أو الضرر.
• تقديم صحيفة دعوى اخلاء عقار عبر المحكمة أو يمكن تقديمها إلكترونيًا.
• تعمل المحكمة بإشعار المدعي عليه بموعد الجلسة عبر العنوان الوطني أو الرسائل المعتمدة، ومن الجدير بالذكر أنه حال الغياب يُبلغ المستأجر رسميًا وفقًا لنظام المرافعات الشرعية.
• مثول المدعي والمدعي عليه أمام المحكمة والمرافعة وهنا يعرض المدعي وقائع الدعوى.
• يُمنح المدعي عليه فرصة للرد والدفاع مع تقديم الأدلة والبيانات وشهادة الشهود وفق الحاجة.
• إصدار المحكمة حكمها بالإخلاء في حال ثبوت السبب المقدم للمحكمة بهدف الإخلاء، وقد يتمثل الحكم في إلزام المستأجر بدفع الأجرة المتأخرة أو التعويض عن الضرر.
• تنفيذ الحكم عبر محكمة التنفيذ في حال إهمال المدعي عليه لتنفيذ الحكم طوعًا، حيث إنه في حال الامتناع ينفذ الإخلاء بالقوة الجبرية عبر المحكمة التنفيذية. 
• في حالات النزاع بين الورثة يتم اتباع إجراءات إخلاء عقار ورثة بعد استكمال كافة المستندات المطلوبة.
• للحاجة الملحة يمكن اللجوء إلى رفع دعوى اخلاء عقار مستعجلة لتسريع الإجراءات.

ولا شك أن خير من يقوم بإنجاز هذه الخطوات بدقة متناهية وبأعلى جودة هو مكتب أصيل للمحاماة والاستشارات القانونية، فعليكم التواصل عبر وسائل التواصل الخاصة والاستفسار عن كافة التساؤلات والتفاصيل.

ماذا في حالة عدم وجود عقد إيجار موثق لرفع الدعوى؟

كثيرًا ما يتم فقد العقد الموثق أو ضياعه، هنا يظن المالك بصعوبة في رفع دعوى اخلاء عقار، ولكن هناك خطوات بديلة يمكن اتباعها تتمثل في:

• رفع دعوى أمام المحكمة لإثبات وجود عقد الإيجار بشكل غير رسمي، مع تقديم الأدلة التي تدعم وجود علاقة إيجارية ما بين المالك والمستأجر، بما في ذلك الإيصالات والشهادات وأي من الوثائق الأخرى التي تدل على دفع الإيجار أو تعاملات أخرى تتعلق بالعقار.
• تقديم الأدلة اللازمة لإثبات العلاقة الإيجارية بين الطرفين مثل المراسلات الخطية أو الإلكترونية بين المؤجر والمستأجر، أو شهود ليقروا بالعلاقة.
• المطالبة بإخلاء العقار بعد تقديم الأدلة، حيث تعمل المحكمة على دراسة القضية وتقييم الأدلة المقدمة لاتخاذ القرار بشأن الإخلاء.
• بعد رفع دعوى اخلاء عقار وإصدار قرار المحكمة قد يتم التنفيذ عبر الجهات المختصة بعد إبلاغ المستأجر بالقرار ومنحه مهلة زمنية محددة لتنفيذ القرار، ويجب الأخذ في عين الاعتبار أنه في حال عدم الامتثال طوعًا لقرار المحكمة سيتم اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لتنفيذ الإخلاء بشكل جبري.

ومن الجدير بالذكر أنه في هذا الحال ينبغي الحصول على الاستشارة القانونية من محام متخصص ذو خبرة، لذا يُعد الاعتماد على مكتب أصيل للمحاماة والاستشارات القانونية الخيار الأفضل.

ما هي العوامل المؤثرة في سرعة تنفيذ حكم الإخلاء؟

لتنفيذ حكم الإخلاء بشكل سريع بعد رفع دعوى اخلاء عقار هناك مجموعة من العوامل المؤثرة في ذلك، ومن أهم هذه العوامل نذكر:

• تعاون المستأجر في حال إذا امتثل المستأجر للحكم، فهنا يتم الإخلاء خلا أسبوع واحد فقط.
• وجود اعتراض أو استئناف من الأمور التي قد تطيل فترة التنفيذ من أسابيع إلى عدة أشهر.
• سرعة الإجراءات القضائية، حيث إن المحكمة قد تستغرق وقت في إصدار الأحكام بناءً على الأدلة المقدمة.
• تدخل الجهات الأمنية في حال رفض المستأجر للامتثال للحكم، فهنا قد تحتاج المحكمة للتنسيق مع الشرطة لتنفيذ القرار بشكل جبري.

ولضمان الحصول على الحكم في وقت قياسي وتنفيذه بسلاسة دون عقبات، عليكم بلا تردد التواصل مع مكتب أصيل للمحاماة والاستشارات القانونية. 

ما هي العقوبة المترتبة على عدم تنفيذ حكم الإخلاء؟

تتساءل ماذا يحدث عند رفض المستأجر تنفيذ القرار بعد رفع دعوى اخلاء عقار؟ في هذا الحال يحق للمؤجر اللجوء إلى المحكمة التنفيذية لتقوم باتخاذ الإجراءات اللازمة لتنفيذ الحكم بالقوة الجبرية، وهذا عبر الخطوات التالية:

• إبلاغ قاضي التنفيذ بعد انتهاء المهلة المحددة والتي تبلغ 5 أيام.
• إصدار أمر بالإخلاء الإجباري بحق المستأجر.    
• استدعاء الجهات المختصة لتنفيذ الحكم.
• إعداد محضر إخطار رسمي ثم تسليم العقار للمالك.
• تحصيل أي مستحقات مالية غير مدفوعة من خلال محكمة التنفيذ.  

تعد دعوى اخلاء عقار أحد السُبل الأكثر أمانًا للحصول على الحقوق دون صراعات بلا فائدة، خاصةً عند تأخر المستأجر عن دفع الإيجار لمدة طويلة أو انتهاء مدة العقد مع عدم الرغبة في التجديد، وأيضًا في حالات الاستخدام غير القانوني للعقار أو إلحاق الضرر به، ولكن يُشترط تجهيز مجموعة من المستندات لرفع الدعوى مع إرسال إخطار للمستأجر للتأهيل لعملية الإخلاء عبر إعطاؤه مهلة محددة.

وبالاعتماد على مكتب أصيل للمحاماة والاستشارات القانونية يمكنكم رفع دعوى اخلاء عقار ناجحة تؤتي بثمارها في وقت قياسي دون تعثرات.

الأسئلة الشائعة

كم مدة تنفيذ حكم اخلاء عقار؟

وفقًا لنظام التنفيذ السعودي فمدة تنفيذ حكم إخلاء العقار تختلف بناءً على عدة عوامل، فإصدار الحكم القضائي يبلغ من 30 إلى 60 يوم، ثم إبلاغ المستأجر بالحكم يحتاج 5 أيام، وفي حال تدخل محكمة التنفيذ فهذا يتطلب من 7 إلى 14 يوم ونفس المدة للإخلاء الجبري، أي أن المدة الإجمالية بالتقريب تبلغ من 1 إلى 3 أشهر.

متى يتم رفع دعوى اخلاء عقار؟

هذا يتم في حالات عدة، بما في ذلك انتهاء مدة العقدة وعدم تسديد الإيجار المتفق عليه لمدة طويلة أو للاستخدام غير القانوني للعقار أو تأجير العقار للغير دون إذن من المؤجر.

هل يحق للمدعي عليه الاعتراض على الحكم؟

نعم، وهذا من خلال تقديم لائحة اعتراضية للمحكمة ليتم فحص القضية مرة أخرى من قِبل المحكمة العليا، ومن الجدير بالذكر أنه قد يتم تعديل الحكم في حال وجود مبرر قانوني للطعن.

هل يمكن للمستأجر تأجيل الإخلاء؟

نعم، ولكن يشترط وجود سبب مقبول ويوافق عليه القاضي بالمحكمة.