مدة حق الشفقة من الموضوعات الهامة التي يهتم بها أصحاب العقارات والملاك وذلك لحماية حقوقهم من أي تعدي واتباع الإجراءات القانونية اللازمة للحفاظ على حقوقهم، حيث تكمن أهمية حق الشفعة في تجنب سقوط الحقوق أو دخول شركاء مجهولون في العقار ولذلك فإن النظام السعودي يمنحهم الحق في الحصول على حق الشفعة حماية لحقوقهم المالية وصلاحيات البيع والشراء وهذا ما سوف نتعرف على تفاصيله في هذا المقال.

تنويه: يقدم هذا المقال معلومات عامة حول حق الشفعة ولا يعتد به كمرجع قانوني حيث يفضل استشارة المحامي المختص لمزيد من التفاصيل. 

ما المقصود بحق الشفعة في النظام السعودي؟

حق الشفعة هو الحق الذي يمنحه النظام للشريك في العقار المشترك، حيث يمكن للشخص شراء نصيب أو حصة العقار المباعة بالثمن الذي تم البيع به لتجنب بيع الحصة إلى شريك جديد فمن حقه القانوني شراء النصيب لنفسه ليصبح العقار المباع ملكاً له دون وجود شريك مجهول بالنسبة له ليعرف حق الشفعة وفق نظام المعاملات المدنية السعودية على أنه:

“حق الشريك في أن يتملّك العقار المبيع بالثمن الذي بيع به وبنفقاته”.

كم مدة حق الشفعة في السعودية؟

وضح نظام المعاملات المدنية السعودية بعض المدد الواجب مراعاتها أثناء المطالبة بحق الشفعة لتتمثل في الآتي:

الإجراء	المدة النظامية
إبداء الرغبة في الأخذ بالشفعة بعد الإعذار الرسمي	10 أيام
رفع دعوى الشفعة بعد إعلام البائع والمشتري بالرغبة	30 يوماً
الحد الأقصى لسماع دعوى الشفعة من تاريخ تسجيل البيع	180 يوماً

ما هي المدة النهائية لحق الشفعة؟

لا تسمح دعوى الشفعة بعد مرور 180 يوم من تاريخ تسجيل للبيع رغم توافر الشروط، حيث ينص النظام السعودي على ضرورة ممارسة الحق في المدة النظامية المحددة وتجاوز هذه المدة يؤدي إلى رفض الطلب.

هل تختلف مدة الشفعة عند عدم العلم ببيع العقار؟

يعتقد بعض الأشخاص أن عدم علم الشريك يمنحه مدة إضافية غير مدة حق الشفعة القانوني، ولكن وضح النظام السعودي بعض الضوابط التي تحكم هذا الأمر في حالة عدم إشعار الشخص بالبيع فإن ذلك يؤثر على احتساب مدد الشفعة النظامية وتبقى الدعوى مقيدة وفق الحد الأقصى للمدة المنصوص عليها في القانون السعودي لذلك من المهم الاستعانة بمحامي عقاري متخصص لاتخاذ الإجراءات القانونية فور العلم بالبيع من أجل الحفاظ على حق الشفعة وعدم سقوطه.

متى يسقط حق الشفعة في السعودية؟

يسقط حق الشفعة في العقار في حال تعدد المواعيد النظامية المنصوص عليها، والتي تنص على خمسة عشر يوماً تبدأ من تاريخ علم الشخص بالبيع أو الإبلاغ الرسمي من المشتري أو البائع فإن المدة النظامية الواجب اتخاذ قرار منح الشفعة هو خمسة عشر يوما فقط أو انقضاء 180 يوماً تبدأ من تاريخ تسجيل عقد البيع، وفي حال عدم الالتزام بهذه المدة يتم سقوط حق الشفعة عنه.

النصوص القانونية لحق الشفعة في السعودية

النصوص القانونية في حق الشفعة بالسعودية هي التصوير التي يستند إليها عند الحكم في شروط ومدد الشفعة وفق ما نظمه وحدده النظام السعودي لتحقيق التوازن بين الشركاء واستقرار وحماية حقوقهم ومعاملتهم العقارية لتتمثل أهم المواد القانونية التي تنص على ذلك في الآتي:

• المادة 937 من قانون الشفعة

تنص المادة 937 على أن تنافس الشفعاء على حق الشفعة يؤدي إلى منح كل شخص نسبة من نصيبه الأساسي في حال استيفاء الشروط التي تمنحه الحق الكامل في الحصول على الشفعة العقارية وفي هذه الحالة يفضل هذا الشخص على غيره من أفراد نفس الفئة أو الفئة الأدنى.

• المادة 938 من قانون الشفعة

وفقًا للمادة 938، حيث تنص على أن شراء شخص عين تجوز الشفعة فيها ومن ثم قام ببيعها قبل إعلان البيع لأخذ حق الشفعة من أي طرف، فلا يجوز أخذ الشفعة سوى من المشتري الثاني ما لم يتم تقديم طلب الشفعة في المدد المحددة.

• المادة 939 من قانون الشفعة

تُشير المادة 939 إلى أن حق الشفعة لا يتم التنازل عنه قبل ثبوت السبب، ولا يسقط إلا بعد ثبوت الحق. 

أهم شروط حق الشفعة في الشراكة العقارية

تُعد شروط حق الشفعة في الشراكة العقارية من أهم الأمور التي توضح وتحسم حقوق الأشخاص والشركاء في شراء حصتهم من العقار عند بيعه من المالك الأصلي وذلك لحماية حقوق الشركاء من وجود دخيل وتحقيق التوازن بين أطراف الشراكة لتتمثل هذه الشروط في الآتي:

• يجب أن يكون الشفيع شريكاً في العقار وقت البيع فإن حق الشفعة لا يكون سوى في العقارات المشاعة والغير مقسمة.
• ضرورة ثبوت بيع حصة الشريك لطرف ثالث، انا في حالة البيع لشريك آخر فلا شفعة له.
• يجب أن يكون العقار المبيع قابل للقسمة لأن أهم أهداف الشفعة هو إنهاء حالة الشيوع.
• إن يتم انتقال العقد باستخدام عقد بيع بمقابل مادي وليس هبة أو إرث لكي يتم الحكم عليه بأنه حق شفعة.
• قدرة الشفيع على دفع نفس ثمن العقار أو النصيب وسداد الرسوم كاملة التي كان المشتري الأجنبي أو الدخيل سوف يقوم بسدادها.
• يجب على الشريك الالتزام بمدة حق الشفعة في المدة الرسمية وهي 15 يوم بداية من العلم بالرغبة في البيع أو الإنذار الرسمي.
• على أن يتم رفع دعوى الشفعة أمام المحكمة المختصة أو تسجيل الدخول على منصة ناجز ويفضل الاستعانة بمحامي عقاري لإنهاء الإجراءات.

من هم الأشخاص الذين يحق لهم المطالبة بالشفعة؟

يحق لبعض الأشخاص المطالبة بحق الشفعة لكونها من المسائل القانونية الهامة التي تسعى إلى منح كل شخص حقه القانوني مع توافر صفة وعلاقة معينة بالعقار لذلك من المهم التعرف على هذه الفئات في الآتي:

• الشريك في العقار الذي لم يقاسم هو أول الفئات المستحقة للحصول على الشفعة.
• الشخص الشريك في حق المبيع.
• الجار الذي يمتلك عقارًا ملاصقًا للعقار المبيع.

هل يحق للوارث المطالبة بحق الشفعة؟

يثبت حق الشفعة الوارث في بعض الحالات التي يتم فيها التأكد من انتقال الميراث إلى الوارث وكان الموروث مستحقا للشفعة قبل وفاته ومن هنا بمجرد الوفاة تنتقل الشفعة إلى الوارث والتي تمنحه الحق في الحصول على حقه في ممارسة الشفعة وفق الأنظمة المنصوص عليها في السعودية لتعتمد على بعض العوامل مثل:

• طبيعة الملكية.
• توقيت البيع.
• مدى توافر شروط الشفعة لدى الموروث.
• الالتزام ب مدة حق الشفعة القانوني.

المستندات المطلوبة لإثبات حق الشفعة

تعتبر المستندات المطلوبة لإثبات حق الشفعة من أهم الأوراق المطلوبة لإثبات حق الشفيع مع ضرورة اكتمال المستندات التي تختلف حسب طبيعة العقار تتمثل في الآتي:

• صك ملكية العقار الذي يثبت ملكية الشفيع لحصته.
• نسخة من عقد البيع أو وثيقة تثبت وقوع البيع.
• انحسار كل يثبت صفة الشركة بين الشفيع والبائع
• تقديم صورة من بطاقة الهوية الوطنية أو المستندات الرسمية لإثبات شخصية الشفيع.
• إحضار أي مراسلات تخص عملية البيع.
• ضرورة تقديم أي أوراق تثبت قيمة البيع والثمن المتفق عليه بين البائع والمشتري.

أبرز الأخطاء التي تؤدي إلى رفض دعوى الشفعة

حق الشفعة من الدعاوى القانونية الدقيقة والمعقدة التي تتطلب التزام ومعرفة كاملة لكافة الأنظمة والشروط الواجب مراعاتها أثناء تقديم الدعوى فإن أي خطأ فيها يؤدي إلى سقوط حق الشفعة عن صاحبها لذلك سوف نستعرض من خلال مكتب أصيل الأخطاء التي يقع بها الكثير من العملاء لنقص الخبرة القانونية وغياب المعرفة بحقوقهم في حق الشفعة:

فوات المدد النظامية

عدم الالتزام برفع دعوى الشفعة في المدة النظامية المنصوص عليها في النظام السعودي أو بعد العلم بنية الشخص بإعلان البيع او التسجيل، فإن ذلك يعتبر أحد الأخطاء الشائعة التي يقع بها الكثير ظنا منه بأن عدم العلم لا يسقط حقه في الشفعة ويمدد له الفترة النظامية.

عدم إثبات صفة الشريك

في حال عدم وجود صك أو مستندات رسمية تثبت أن المدعى شريك في العقار وقت البيع فإن ذلك يضيع حقه القانوني في الشفعة، ولذلك يجب الاستعانة بمحامي عقاري قبل تقديم الدعوى للتأكد من جاهزية الأدلة.

التأخر في إعلان الرغبة بالشفعة

يلجأ الكثير من الأشخاص إلى التأخر في إعلان الرغبة بالشفعة لتأخير وقت البيع أو إتمام التسجيل، ولكن ذلك خطأ شائع يؤدي إلى انتهاء مدة الشفعة النظامية.

عدم إيداع الثمن

في حال الحصول على حق الشفعة لابد من إيداع ثمن العقار أو المبلغ المحدد والمتفق عليه رسمياً، فإن عدم السداد في الموعد المحدد يضيع حق الشفعة ويمنح البائع الحق في البيع لأي طرف آخر.

عدم وضوح مستندات البائع

عدم وضوح المستندات أو نقص الأدلة الخاصة بعقد البيع أو صك الملكية يؤدي إلى إيقاف إجراءات حق الشفعة لحين استكمال الأوراق وتقديمها إلى المحكمة المختصة للفصل في الدعوى.

التنازل الضمني عن الحق

التنازل الضمني عن حق الشفعة هو أحد الحالات التي تحدث بشكل خاطئ دون وعي قانوني بخطورتها، حيث أنها تؤدي إلى البيع لشريك مجهول دون أي اعتراض من الطرف المتضرر.

تجربة فعلية لأحد عملاء أصيل في كسب حق الشفعة

يروى أحد عملاء مكتب أصيل تجربته في كسب دعوى حق الشفعة، وذلك بعدما قرر أحد شركاء العقار الخاص بهم بيع حقه لشخص آخر وبعد إبلاغ رسمي بنية البيع توجه لنا العميل لاتخاذ الإجراءات اللازمة للحصول على حق الشفعة وتوثيق الأدلة والمستندات المقدمة لكسب الدعوى.

إجراءات مكتب اصيل 

وبعد استلام المكتب لكافة تفاصيل الواقعة، قام فريق العمل بمراجعة كافة الأوراق المقدمة مثل ( صك الملكية – عقد البيع) والتحقق من النظام العميل بالمدد القانونية التابع للنظام المعاملات المدنية.

وبذلك قام محامي أصيل بمراجعة الأدلة وتجهيز كافة الدفوع القانونية أمام المحكمة المختصة، وخلال جلسات الدعوى تم إجراء الآتي:

• الرد على دفوع الطرف الآخر
• تأكيد ثبوت الشراكة في العقار وقت البيع
• توضيح سلامة الإجراءات المتبعة في حق الشفعة.

صدور الحكم 

وبعد استكمال المرافعات ودراسة القضية، أصدرت المحكمة المختصة حق الشفعة للعميل مما مكنه من شراء حق المشتري الجديد واستعادة حصته في العقار.

لماذا مكتب أصيل هو خيارك الأفضل في دعاوى حق الشفعة في السعودية

يعتبر مكتب اصيل من أحد أهم المكاتب المتخصصة في القضايا العقارية بالسعودية، حيث أنها تحرص على رفع دعوى حق الشفعة في الوقت المناسب واستكمال كافة الإجراءات اللازمة لقبول الدعوى على يد نخبة من فريق محاماة متخصص في هذا النوع من القضايا لنتعرف على أهم ما نقدمه من خدمات في الآتي:

الخبرة القانونية في القضايا العقارية

نمتلك في أصيل الخبرة القانونية الكاملة حيث نضم نخبة متخصصة من المحامين المتخصصين في القضايا العقارية وحل أي نزاعات حول العقارات بين المالك والمشتري وبين الملاك والشركاء مثل حق الشفعة نتيجة الخبرة والعمل سنوات طويلة في المجال العقاري والمعرفة الكاملة للنظم السعودية المعمول بها .

الالتزام بالمدد النظامية لحق الشفعة

نحرص على الالتزام بمدة حق الشفعة القانونية والعمل على رفع الدعوى فور إبلاغ الشريك بالبيع وإنهاء كافة الإجراءات القانونية اللازمة في الوقت المثالي لضمان حقه الكامل في الشفعة وتجنب أي تأخير ينتج عنه سقوط حق الشفعة عن الشركاء.

إعداد قوي لملف الدعوى

يهتم محامي مكتب أصيل بدوره في إعداد ملف دعوى قضائية تطالب فيها بحق الشفعة مع التأكد من توافر كل الشروط التي تدعم موقف الشريك قانونياً أو الورثه الشرعيين على أن يتم صياغة الدعوى مدعومة بالمطالبات والأدلة التي تحسم الحكم لصالحهم من الجلسة الأولى.

تمثيل قانوني احترافي

نسعى إلى تمثيل العملاء أمام المحكمة المختصة في قضايا حق الشفعة باحترافية من أجل الحصول على حكم في صالح الموكل في حال اكتمال الأدلة والمستندات التي تثبت حقه الكامل في الشفعة، بالإضافة إلى تقديم الدفوع والمطالبات اللازمة أمام الجهات القضائية لحسم الحكم لصالح الشريك وانتقال حق الشفعة له.

استشارة قانونية مستمرة

تقديم الاستشارات القانونية المستمرة من وقت لآخر حسب متطلبات العملاء والعمل على المتابعة لحظة بلحظة لحين الفصل في الدعوى والتأكد من صدور الحكم المناسب لطبيعة الأدلة المقدمة، بالإضافة إلى خدمات الإستشارات المجانية للعملاء من حين لآخر.

إذا كان لديك أي استفسارات قانونية حول حق الشفعة وأهم الإجراءات اللازم اتباعها لرفع دعوى عليك التواصل مع مكتب أصيل للمحاماة والاستشارات القانونية بالسعودية عبر الآتي:

966535080304+

966595093202+

راسلنا عبر: الواتس اب

أو من خلال البريد الإلكتروني: info@sul-aza.com

الأسئلة الشائعة

هل التسجيل العقاري يمنع المطالبة بالشفعة؟

لا، حيث أن التسجيل العقاري لا يمنع الشخص عن المطالبة بالشفعة ولكن في حالة الالتزام بالمدة المقررة مع ضرورة الالتزام بالإجراءات النظامية في هذه المدة لتجنب سقوط حق الشفعة، أما في حال التسجيل العقاري بعد انقضاء هذه المدة النظامية فإنه يعتبر أحد أسباب منع المطالبة بالشفعة مجدداً.

ما هي مدة حق الشفعة في النظام السعودي؟

تمر مدة حق الشفعة وفق نظام المعاملات المدنية ببعض المراحل التي تبدأ بضرورة إبداء الرغبة في الشفعة خلال 10/15 يوم من إبلاغ الشخص بالبيع، على أن يتم رفع الدعوى خلال 30 يوم من تاريخ إشعار رغبة الحق في الشفعة، حيث لا يسمح بتقديم الدعوى بعد مرور 180 يوم من تاريخ تسجيل البيع.

هل الشفعة تشمل الورثة؟

نعم، ولكن يجب أن يكون لدى المتوفى حق الشفعة قبل وفاته ولذلك تنتقل الشفعة إلى الورثة الشرعيين مالم يتم إسقاط حق الشفعة عن الموروث في هذه الحالة لا تشمل الشفعة الورثة ولا تنتقل إليهم أما في غير ذلك يتم انتقال الحق للورثة ضمن التركة الشرعية ولكن يتطلب ذلك إحضار الأوراق الرسمية التي تثبت أنهم الورثة الشرعيين والتأكد من صك الملكية.

كم تستغرق دعوى الشفعة في المحكمة؟

تختلف مدة حق الشفعة من حالة لأخرى حسب درجة تعقد القضية وعدد أطراف الشركاء، بالإضافة إلى اكتمال الاوراق المقدمة من الشفيع وغيرها من الأمور التي تؤثر في المدة ولكن في الغالب تبدأ من 3 أشهر وحتى عام كامل، ومن الأفضل اختيار محامي ليساعدك في إنهاء الإجراءات بطريقة قانونية وفي أسرع وقت ممكن.